官方辟谣背后的置业逻辑！

　　生逢乱局，我一直在反思一个问题：房子到底是个什么东西、竟令人如此为之疯狂？

　　有的是用来炒的，有些是用来住的，有的是用来当收租婆、包租公的。

　　因而，买房人就有了三种截然不同的身份：炒房客、投资人、自住者。前两者也可以化为一类，只不过存在短期收益和长期收益的区别，且长期收益可能存在复利的机会。

　　三者的势力对比，因城市级别不同而出现较大差异。级别越高的城市，炒房客力量越大，反之，亦然。

　　深圳炒风盛，原因已查明

　　深圳已经成为一个炒客横行的城市。用来炒的房子，表现最火！

　　6月22日，这份官方辟谣《通告》刷屏！

　　3月21日《告客户书》、5月17日《温馨提示》、6月21日公布《销售方案》、6月24日早间发布《诚意登记温馨提示》，这是该楼盘官方平台3月份传出喝茶费以来的所有推送内容，印证了12年前某楼盘的广告语“

　　凡不可说的，应当沉默”。

　　该盘早就被炒房客盯上，6月21日获准预售后，炒房客四处出动，掀起一股排队风，排队离婚、排队打印征信、排队办理200万元认购金冻结手续；6月23日，前往营销中心冒雨排队进行资料审核与确定，今天早上9点开始，线上诚意登记。

　　虽然不能把所有诚意购房客户都界定为炒房客，但毫无疑问的是，这是今年以来深圳炒房客规模最大的一次集体活动。毕竟，这次获批有741套住宅，远超招商双玺的167套、万科蛇口公馆的194套，且套均面积、单价、总价均相差较大。

　　政府批出8.5万元/平的备案均价，引发炒房资金蜂拥而至。与一期均价相差近3万元/平，若按约133平套均面积，一套相差近400万。

　　不动产登记全国联网工作已经启动，前方还有房产税高能预警，本来炒房客已经出现收手迹象，但在今年，新房备案价与二手房严重倒挂，重新唤醒炒房客“再攀高峰”的爆发梦。

　　不过，在深圳炒房，非一般投资者所能为，资金不在话下，但房票问题的解决，需要大幅度下试道德底线，检验伦理认知。

　　这，不是本文的重点。

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　　恰巧在6月21日（华润城三期备案价出炉），应邀参加了在金地龙城中央·自在寓举办的《城别三日，当刮目相看——暨龙岗中心城投资发展前景解析》业界专家论坛活动，可以帮助我们对购买房产的第二重身份——投资人，进行一个粗浅的分析和探讨。

　　基于人口的强增长和持续活跃的流动性，当包租婆、收租公，可能是深圳家庭投资房产、优化资产配置的最靠谱选择。这指的是在解决了基本居住需求之后，确保收取稳定的租金收益的同时，兼带着博取物业升值带来的复利机会。当然，也可理解为与短炒对比的长炒，只不过在持有期间，可以通过租金收益弥补持有成本。

　　这种选择，可以是商品住宅，也可以是商务公寓，没有其它形式。两者各有优劣势。

　　商品住宅，面临着房票限制、购买成本相对较高的不利，但也有居住氛围足便利出租、租金收益相对较高、转让成本相对较低的优势。但对于短租客而言，商品住宅的空间利用率不高，比如厨房、生活阳台类空间等，变相提高了租金水平。

　　相比之下，商务公寓转让成本略高，纯商务公寓项目多数缺乏社区居住氛围，部分存在未通燃气的情况。但是，购买公寓没有门槛，而且户型面积普遍偏小，空间设计更利于高效利用，利于出租。

　　所以，商务公寓的投资一直是深圳楼市热门之选，去年开始出现多起大宗整售案例，挤压了面向市场销售的房源数量，令到市场购买更加迫切。

投资商务公寓三原则

　　一是所在片区发展规划，能否提供充足的租住型人口。这要全面了解区域规划，及交通通勤条件的优化方向。

　　二是所在地是否具备优越的交通出行条件。临近地铁站口优先。租住公寓者，多为年轻的工薪或创业人士，工作压力大、上班时间长，通勤时间为必备参考因素。

　　三是项目本身的综合情况。是不是大社区的单独组团、精装水平和空间利用如何、有没有接通燃气轨道、户型产品是否足够优秀、物业管理水平是否到位，等等。

金地龙城中央·自在寓，乃该项目51万平方米大型社区的第三期，毗邻160米高天际写字楼（该项目规划建设），其一、二期主要是商品住宅，均已开发完毕，住进了大批高素质人群。社区之成熟、物管水平之令人放心、综合配套之间的齐全，都为三期商务公寓加持了价值标签。 [page]分页标题[/page]　　项目所在区域的升值前景值得看好。地处深圳东部中心龙岗中心城行政商务中心旁，与龙城广场一路之隔，龙岗中心城和大运新城双重力量形成共振。大的不说，单说国际大学城建设进展顺利、700米深圳最高的深港国际中心开工兴建、“红立方”建成启用，都将会迅速提升片区的城市价值。

41-82平方米的五心精装商务公寓，金地物业护航，完全不用担心出租率。

　　参加《城别三日，当刮目相看》论坛时，参观了其一周前刚刚开放的1-3房精奢样板房，对空间结构、生活尺度和精装品质均可评高分。参观时邂逅多批看楼客户，说明这批公寓受投资置业人群关注程度之高。建议感兴趣的客户前往鉴赏，地铁3号线直达。

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