朝鲜大概率也会走上"地产兴邦"的道路-宏观经济 - 北方金融网-北方地区权威的财经门户媒体

　　1998年夏天，一辆火车从靠近日本海的元山出发，前往朝鲜首都平壤。车上有一位尊贵客人，他刚从瑞士学校回国，在元山的海边别墅里度过大半暑假。

　　望着窗外一路破败的景象，这位14岁的少年对着身旁的寿司师傅有感而发，“听说中国在许多方面取得成功。他们超过10亿人口，是如何做到给这么多人供电的？生产这么多粮食？我们需要向他们学习。”后来，这位化名藤本健二厨师返回日本，著书披露这些内幕。

　　20年后的今天，这位执掌全球最神秘国度、据称并不抵触资本主义的昔日少年，真的迎来了一个向中国学习的机会。

　　71岁的美国总统向他当面推销起“房地产政治学”的好处：“你们位于中韩之间，位置上有优势，而且朝鲜有很美的海滩，可以建设全球最好的住宅楼和高级酒店。这简直是很棒的事情。”

　　昔日少年动没动心不知道，但今天的朝鲜确实已一只脚悄悄跨进了楼市经济：来自中国的地下资本，在边境城市建设大量公寓，拿人民币就能买房，美元都不用换；平壤的黑市交易频繁，金主们偷偷买入土地盖公寓，赚得盆满钵满……

　　中国的炒房天团正隔江枕戈待旦。只等朝鲜一开闸，他们就会成批成批地跨过鸭绿江，碾过长白山，口号都跟60年前一模一样：支援朝鲜！

　　从朝鲜正在发生的变化来看，朝鲜有极大可能祭出土地财政的法宝，因为对于朝鲜来说，卖土地是比其它任何生产资料都能快速完成资金积累的手段。当然，最初的时候，一定是有限的、慢慢的。

　　在平壤，房地产已经成为经济引擎，接下来，将会有越来越多的城市抱上这条大腿。那么，去朝鲜买房，应该选择哪？

　　平壤悄然开闸？

　　房价十年涨了15倍，首尔没做成的事情，平壤做到了。

　　朝鲜的住房不都是国家分配吗？市场需求从哪里来的？

　　要搞明白这股洪荒之力的来源，就必须扒扒那些潜伏在朝鲜计划经济里的“资本家”。

　　1990年代，朝鲜爆发大饥荒，粮食分配系统崩溃，催生了食品交易的黑市。后来这股野火逐渐蔓延，失业工人从工厂偷来的零部件、被截留下来的国际援助、对外贸易，各类物资汇入地下市场构成了朝鲜的双轨制经济。

　　随着“黑市”的发展，一个先富群体诞生了——金主。这个新阶层赚了很多钱，在朝鲜却没多少可以花钱的地方，参与公寓建设就成了最佳投资方案。

　　他们从地方当局、国有商社那里购买土地，以机关的名义盖房，出售，游走在合法与非法的中间地带。

　　因为福利分房代表着朝鲜“强盛国家”的实力，但目前朝鲜有大约150万户的住宅短缺。2016年朝鲜提出10年间要为100万户提供现代化住宅，耗资上百亿美元，对于财政枯竭的朝鲜来说，简直比登月还难。而蓬勃发展的房地产市场，不仅可以曲线救国，还能刺激到上下游工厂开工，拉动经济发展。

　　现在，买房自住而不是等着政府分房的朝鲜人比例越来越高。毕竟，那些上世纪以人民的名义盖起来的房子，也抵不过时间的侵蚀，失修破败。

　　据韩国国土研究院资料显示，朝鲜600万户家庭中，约有280万户家庭居住在老旧住宅，占比约48%。

　　有钱的，有权的，吃饱喝足后都梦想着搬进更好的房子。尽管法律规定，任何一个买卖和出租房产的人都会受到严罚，但总有……

　　改善型需求和刚需挤在一块，导致房价如脱缰的野马一路狂奔。

　　今天平壤房价已涨到了每平方米5000元，与鸭绿江对岸的中国丹东房价相近，比起十年前涨了十几倍，一般朝鲜居民根本望尘莫及，他们的月工资只有几十块钱。路透社说，世界上增长最快的楼市就在朝鲜。

　　社会主义国家就是充满了魔力。只要你有门路入场，今天开一辆奥拓进去，明天就能换回一辆奥迪。[page]分页标题[/page]

　　用特区放开手脚尝试

　　瞧瞧这个宇宙第一大都会的配方，是不是很有熟悉的味道？

　　整个就一中国土地财政的翻版啊。政府垄断土地供应，通过卖地吸纳社会资金，再拿这些钱反哺城市建设。

　　只是碍于平壤的特殊地位，土地财政只能悄悄搞，不能大张旗鼓。而在东南西北几个远离首都的偏远地带，中央早已放开了手脚。

　　在罗先、新义州、开城等特区，朝鲜专门开辟出了“土地使用权”这个新物种，外国企业/外国人去朝投资，可以通过投标和拍卖等方式有偿取得使用权，最长不超过五十年。

　　这个特权只局限于经济特区，很明显，就是用来薅一下你们这些资本主义、修正主义国家的羊毛的：想要过来建宾馆、赌场、公寓是吧，好，都给我举起牌子喊起来，价越高越好，不要停！

　　幻想的画面很生动，可惜弄得挺失败，几年下来也没多少外企出现。所以最后就是三千里锦绣精华任君挑，拍个脑袋就协议出让了，根本用不着招拍挂。哪里像中国城市寸土寸金，一块边角料都要抢得头破血流。

　　不管怎么说，朝鲜已经半条腿迈进了土地财政。因此特朗普推销的房产政治学并非一个玩笑，而是准确把住了朝鲜的命脉。

　　农业：朝鲜每年生产的500多吨粮食都不够吃，哪有余力出口换外汇。

　　采矿业：由于生产力有限产量甚低，再加上制裁，坐拥金山银山却无力变现。

　　服务业：向国外派遣数十万名劳动者，每年只能获取12-23 亿美元，劳动力太廉价。

　　除了重走中国的改革路径，朝鲜还有更好的选择吗？

　　1980年代的中国，是先启动农村改革，推行家庭联产承包责任制，解决温饱问题后，再搞乡镇企业、第三产业、国企改革、市场化……然后于1998年启动住房改革。再然后借助土地财政的模式，中国得以拉开轰轰烈烈的城镇化运动，用二十年时间走完欧美上百年的历程。

　　今天的朝鲜，已经在全国农村以家庭为单位推广“圃田担当制”。但一步一步走过来太慢，更快启动房地产市场才是快速实现资金积累的捷径。

　　平壤已经将房地产作为经济引擎了，接下来还会有更多的城市抱上这条大腿，比如新义州、比如罗先、比如元山……

　　下一个深圳：新义州

　　与朝鲜人掌控平壤楼市不同，在新义州扛把子的可是中国人！

　　新义州是朝鲜第二大城市，与辽宁丹东隔着一条鸭绿江相望。它是朝鲜极少数能够获得境外物资的地区，也就成了朝鲜最重要的输血管道。

　　在Daily NK连续十年的报道中，我们可以看到一个隐秘的中国商人群体（以可以自由跨越中朝边境的华人为主）——

　　早前他们历经渔业、采矿业的惨痛投资教训后，脱实向虚，转身买入很多平房，像囤大米一样囤了起来。

　　因为连朝鲜人都知道，在新义州这样一个接近中国的门户城市，不乏有能力的金主渴望并愿意接盘该地区的房地产，这里的房价一定会涨。

　　最近几年，有些手段通天的中国商人，也学起平壤的金主在新义州建起大量公寓，导致这里的天际线不断刷新。

　　2011年以前，新义州几乎一马平川，建筑基本都是60年代所造。短短5年后，一栋栋高楼拔天而起。

　　伴随着中朝贸易的发展，新义州的房价一路上涨。

　　两年前，火车站、海关附近的一套公寓售价就要几万美元，最疯狂的时候飙至10万美元，还产生了一批批房屋买卖中介。[page]分页标题[/page]

　　更令人心动的是，这里买房不用带美元！

　　路透社的记者2014年发现，在首都平壤房产交易都是以美元进行，而在靠近中国的边境地区，交易以人民币进行。另外，有些很难生存的老年人会出售自己的土地，拿着大米就能换。

　　在这里投资，最大好处在于新义州具有发展潜力：除了国防和外交权之外，新义州国际经济区享有独立的立法、行政、司法三权，与改革开放之初的深圳极为相似，当年深圳就因巨大的自主权，才得以杀出一条血路来；新义州特区的腹地是中国大陆，可承接中国低端产业转移，搞出口加工贸易起飞，就像深圳靠着超级联系人香港腾飞一样。

　　坏处是，这里也是朝鲜半岛局势的晴雨表，波动较大。就像2017年，因为国际社会的制裁升压，中朝贸易停滞，新义州楼市一下子就滑入低谷，房价下跌30%。

　　未来的小香港：罗先

　　罗先特别市的管理模式很特别，完美展示了血浓于水的“中朝友谊”——中朝共同开发，采用一国两制。

　　在官方的规划中，罗先对标香港。这个目标怎么看都带大跃进时代亩产一万斤的色彩，不过低配版的香港还是可以期待的。

　　罗先拥有罗津、先锋和雄尚三个常年不冻港口，是黑龙江、吉林两省梦寐以求的出海口。目前关税全免，企业人员可免签进入，远期将扩大港口吞吐能力至亿吨以上,可学习香港搞中转贸易，搞成东北亚国际贸易中心。

　　位于图们江下游，地处中朝俄金三角地带，金融服务可随贸易而生，目前人民币可在罗先自由流通，投资者经营所得汇往朝鲜境外不受限制，外商独资银行已进驻，其自由金融业态初具雏形。

　　如果说新义州是潜力股，那么罗先就是概念股。贴上香港这个标签，这辈子都别想洗掉了。

　　朝鲜版的三亚：元山

　　元山位于朝鲜东海岸，有著名的“名砂十里”天然浴场。

　　从1959年开始，朝鲜派出船只到日本新潟港接回旅日朝鲜人，元山是这些侨胞第一次踏上朝鲜的登陆地。

　　为了给侨胞展现出社会主义制度的优越性，金日成指示要建设高层建筑。有了这层历史，元山幸运地拥有了朝鲜较为罕见的完善城市基础设施。

　　今天的元山就像是一个超级大工地。因为三年前，这里连同朝鲜第一山“金刚山”一同规划成了特区：元山—金刚山国际旅游区。