二手房市场继续下行成大概率事件

　　本报记者 祖 爽

　　今年上半年，房地产市场政策环境尚未发生根本变化，整体表现呈惯性维持态势。不过，随着二手房市场的快速崛起，不同城市之间开始出现明显分化，未来将出现趋稳或下行趋势。与此同时，购房这一传统的市场行为也被插上了互联网的翅膀，消费者愿意花费更多的时间在线上看房，购房行为也愈发冷静，而随着VR等人工智能技术在房产领域的应用越来越成熟，看房的效率也进一步提升。

　　二手房市场下行几率大

　　贝壳研究院发布的《2018年下半年房地产市场展望》预计下半年二手房市场将趋稳或下行。

　　在今年的四五月，北京二手房市场一改持续走低态势，迎来了“小阳春”迹象——交易量回升、市场回暖。贝壳研究院认为，北京二手房的这波升温是在过去大力的调控、市场需求被极度遏制的情况下出现的自然修复过程，动力来自于每一年的新增人口以及家庭的改善需求等，是“一种自然的平稳释放”，并非真正热起来了，5月份的回暖是不可持续的。

　　而二手房市场降温的城市或为经历多轮政策加码的结果。上海今年月均成交量比去年减少了28.8%；而自2016年10月至今已经历了四轮调控的成都，虽然今年上半年二手房均价波动不大，但近期的成交量也在持续下降。

　　二手房市场在不同城市之间的分化已非常明显。根据贝壳找房的数据，前期调控彻底的上海及经历了多轮加码的成都市场处在下行通道中；而调控政策相对宽松的城市，再辅以人才吸引政策对调控的弱化，如重庆、长沙、西安等市场表现出了较明显的升温迹象；调控力度大的城市二手房市场保持相对平稳，如处在恢复期的北京、天津等。

　　在由DT财经主办的“预见·北京2018城市数据创想会”上，贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领表示，从今年上半年的情况来看，房地产市场市场交易量发生了明显下降。“从二手房交易情况来看，房地产市场已经开始下行，且处于正在加速下行的通道，包括租赁市场也一样，目前大家都在关心租金上涨的问题，进入九十月后租金的涨幅将放缓，并慢慢进入下行通道。”杨现领表示，过去20年是以增量为主导的时代，二手房交易量非常低。相对于1.5亿套的新房交易量，二手房大概只有2400套，且75%发生在过去五年。

　　针对下半年的二手房市场走势，贝壳研究院认为，政策可能还将维持偏紧的态势，下半年二手房市场下行压力略大于上行动力，二手房市场的总体走势仍将趋稳或略向下。而下半年政策的走向或将包括：严格控制信贷进入房地产，严格限定居民过度加杠杆；更多城市跟进禁止企业购房的措施；人才引进政策与购房资质脱钩，如要求交一定年限的社保、限价政策逐步退出等。

　　消费者购房行为更理性

　　杨现领还着重分析了互联网对消费者购房交易产生的影响。“实际上，如今所有的成交用户都是互联网用户。据检测，在贝壳找房成交的消费者中，有65%的人会注册链家网或者贝壳网，其中60%有访问行为、40%访问过房源页面。用户从第一次访问到最后的购买行为平均会花费200多天，前段时间是看相关的购房知识内容，包括购房资格、购房相关政策、市场信息等，而后续则更多关注房源本身。”

　　杨现领表示，互联网让消费者更加理性了。从消费者在买房过程中付出的时间成本来看，一位消费者购房的全过程中大约有80天的时间花费在线上，每天的浏览时间是18分钟，总浏览时长是1440分钟。“不过从线下的看房行为来看，他们在线下选房也需要花费时间，成交一套房子最少在线下要看五套。看房相当于"长征"，上半年全国二手房交易客户大概走了2187995次，走过的路约有300万公里，相当于240次长征的距离。”

　　相比于买房和卖房的消费者，租房的消费者对互联网的需求又有不同。杨现领介绍，租赁市场的消费者更高频地访问互联网，对房源的要求更强，所以租赁大部分的匹配发生在线上，全面快捷的互联网租赁平台对交易、租赁用户的体验非常重要。[page]分页标题[/page]

　　杨现领还表示，技术的发展将可以有效地提升看房效率。“我们知道，到今天为止技术对互联网的渗透比较有限，现在的痛点就是买房、卖房的人都特别累，效率低下。在这种情况下，未来技术的发展空间很大。我们今年做了一个尝试，就是用VR实现房源的可视化，VR技术应用后交易将会发生很大变化。例如，成都50%挂牌的在售房源通过VR展示，一个VR用户和普通用户相比人均停留时间会提升四倍，人均浏览房源时间可提升到两倍，这说明任何一点技术的改变都能代表边界效果的极大提升。”

　　的确，中国商报记者了解到，近几年AI的深度运用为传统行业提供了全新的技术工具，已成为企业流量数据增长的强劲驱动力。据安居客今年上半年的统计数据显示，受临感VR看房、安选保障服务、房源全息字典等产品影响，安居客的APP流量同比增长高达75%，用户规模及月活跃度等也都呈现出了高速增长态势。有业内人士表示，人工智能＋VR技术在房产经纪服务领域的运用，在推动平台各方面数据飙升的同时，也对行业服务模式转型、肃清行业乱象等产生了深刻影响。而且，与业内其他同类产品相比，临感科技感更强、与产业融合度更高，若能够广泛应用，或可加速推动房地产业可持续发展健康生态的实现。