宏观经济 | 棚改货币化安置将渐进收紧 市场影响可控

　　近期，市场上关于棚改货币化安置将全面收紧的声音渐起，引发社会各界对有关棚户区改造问题的集中关注。7月12日，住房和城乡建设部有关负责人在介绍棚户区改造情况时表示，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

　　住建部这一表态表明，6月市场围绕棚改货币化政策走向的话题并非空穴来风，棚改货币化政策正在显示收紧迹象。其背后是三四线城市房地产市场去库存已进入下半场，监管层更加重视棚改货币化安置在推高三四线城市房价、增加地方政府隐性负债等方面的风险。住建部这一表态还表明，棚改货币化安置政策收紧不会“一刀切”，而是将采取“因城施策”的渐进过程。我们认为，这将对股市、债市和楼市产生以下影响：

　　首先，在股市影响方面，此前深耕三四线房地产市场，在棚改货币化安置过程中受益最大的一些全国性房企可能会面临冲击，这些房企的销售增速预期将出现下调。不过短期来看，一些回旋空间有限、严重依赖本地市场的中小型房企受到的影响可能更大。而前期致力于多元化布局，着手从开发商向运营商角色转变的房企受到的压力相对可控。

　　其次，在债市方面，棚改货币化安置政策调整将推动“棚改专项债券”发行规模较快增长。未来伴随新增PSL(补充抵押贷款)规模的放缓，地方政府发行的“棚改专项债券”将更大程度地承担起棚户区改造的融资功能，这也将有利于遏制地方政府隐性债务增量。同时，与普遍3到5年的PSL贷款相比，“棚改专项债券”期限原则上不超过15年，而且可根据实际适当延长，有利于保持债券期限与项目实施周期的一致性，控制期限错配等风险。

　　最后，在楼市影响方面，本轮房地产调控已历时近两年，重点目标销定在一线城市和重点二线城市，而三四线城市房地产市场则持续处于价升量增的高位运行状态，其中棚改货币化安置比例不断上升是主要的推动力量。本次政策调整将在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未来三四线房地产市场趋于降温，不排除部分城市出现房价回调的可能。我们判断，伴随各地房地产调控政策持续加码，市场资金回流一线城市及重点二线城市的可能性不大，接下来楼市整体有可能进入高位调整阶段。但在“因城施策”调控背景下，楼市出现全面下行的概率很低。

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