青岛实施限价、竞基础设施资金 土拍新模式促开发商理性拿地

　　◆经济导报首席记者　王延锋　济南报道

　　青岛市国土资源和房屋管理局日前公告，将于3月30日正式出让高新区两宗商住用地。与青岛以往土地拍卖不同，本次土地拍卖将设最高限价，在土地拍卖达到最高限价之后，转入网下竞公共基础设施建设资金。

　　这种土地拍卖模式与济南的模式比较类似，都采用了土地最高限价，在土地达到最高限价后开始竞争其他配套。这种模式既控制了土地的成交价格，也可为城市建设提供更多资金支持。

　　竞基础设施建设资金

　　根据青岛市国土资源和房屋管理局发布的公告，本次出让的两宗土地为搭配出让，位置在青岛高新区，一宗为纯住宅，另一宗为商住混合，总占地面积85732.5平方米，总建面154318平方米，起拍价6.17亿。

　　这两宗土地所处位置是青岛高新区近些年的开发热点，临近青岛中央智力岛，附近有腾讯双创小镇、百度青岛智创基地、青岛国际机器人综合业务中心等。其中，G-2018-007-1地块为居住用地，起拍价楼面价为4000元/平方米，竞买人要配建产权型人才公寓，建筑面积约41689.216平方米；G-2018-007-2地块为住宅和零售商业用地，起拍楼面价也为4000元/平方米，竞买人要配建产权型人才公寓，建筑面积约41689.216平方米，配建的人才公寓的销售合同均价为7980元/平方米，单套面积控制在65-180平方米内。

　　跟青岛以往土拍不同之处在于，这两幅地块执行土拍新规：当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞公共基础设施建设资金，由公共基础设施建设资金出资最高者竞得国有建设用地使用权。在此前，青岛的土地拍卖中曾执行过竞房价、竞自持面积、竞人才公寓配建比例等政策，本次土地拍卖是首次执行竞公共基础设施建设资金。

　　济南土拍带来逾43万

　　平方米储备性安置房

　　土地拍卖实行最高限价，达到最高限价后竞公共基础设施建设资金，这与济南目前实施的土地拍卖政策比较类似。济南目前的土地拍卖政策也是实施最高限价，在土地拍卖达到最高限价后，开发商进入竞政府储备性安置房面积环节，承诺面积最多的开发商竞得土地。经济导报记者统计，济南这一政策自去年8月的唐冶土拍开始执行，在去年便为济南带来政府储备性安置房面积共410888平方米；今年以来，该政策又为济南带来24803平方米政府储备性安置房。如果按照每套住宅面积100平方米估算，这些储备性安置房相当于约4357套住宅。在这些政府储备性安置房中，唐冶土河以东3宗捆绑地块的土拍，是单次竞储备性安置房面积最大的一次，开发商竞买88005平方米储备性安置房。

　　济南市国土部门有关人士此前曾介绍，储备性安置房设立初衷就是用于安置棚改旧改居民。随着济南棚户区改造的持续推进，零星分布、体量较小的棚户区改造成为一大难题。“现在有了储备性安置房政策后，规定土地竞得人建设后须无偿移交给政府，再由政府进行统筹使用，相关部门已在研究如何用于‘棚改孤岛’居民安置。”另外，济南也正在研究将储备性安置房转为政府租赁房，甚至是共有产权房。

　　将增加开发商成本核算难度

　　土地采用最高限价，达到最高限价后开发商竞买其他配套，这种土拍模式既能带来政府储备性安置房、公共基础设施建设资金，也限制了“地王”的出现，避免了对“地王”概念的炒作，有利于市场的稳定和房价的平稳，可谓一举两得。但同时，一些开发商也表示，在这种土拍模式中，相关配套成本仍将由开发商承担，将增加开发商的成本核算难度，相关开发商在竞买土地时也更加谨慎。

　　在青岛本次土拍文件中明确表示，土地竞得人不得将其竞买的公共基础设施建设资金纳入拍卖地块上商品住房的成本核算及销售价格考虑因素。“虽然有这样的规定，但作为一个市场主体，开发商在进行土地拍卖时一定会考虑成本和售价的。而且，公共基础设施建设资金一定会被考虑到成本之中的，并以此对公共基础设施建设资金的竞争额度进行确定。”济南一开发商向经济导报记者说道，同样，济南开发商竞买安置房面积的代价一定会在成本核算之中的。[page]分页标题[/page]

　　与单纯的土地拍卖相比，竞安置房、基础设施建设资金等会增大开发商的成本核算难度。比如，在济南去年的土拍中，曾出现过某开发商竞买安置房面积大幅高于其他开发商出价的情况。“房地产市场正在变得平稳，各开发商在拍地时还是要理性一些。”前述济南开发商说道。