地王，房价风向的“帝王”

    地王诞生逼近房价

　　最近上海各区陆续有土地拍出，尤其是6月3日，两幅热门地块备受关注，分别是宝山区大场镇W121301单元38-02地块和闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块。

　　不出所料，地王诞生。闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块最终由华润华发联合体以87.95亿高价竞得，楼板价达到3.8万元/平米，溢价率26.87%，成为闸北年内新总价地王。该地块含有2.48万平方米的人才公寓(只租不售)以及部分商办，住宅的成本高达4万元/平方米，预计售价7万元/平方米才能保本。

　　宝山区大场镇W121301单元38-02地块同样高价成交。该地块为纯宅地，最终由招商平安联合体以30.1亿元竞得，楼板价2.33万元/平方米，溢价率89.67%。若扣除5%的保障房，实际成交楼板价更是高达2.45万元/平方米。自2011年以来，宝山大场土地供应一直稀缺，僧多粥少的局面是产生高溢价的重要原因。该地块也是招商地产今年在沪第一幅落袋地块，满足了公司亟待补仓之需。

　　通过安居客房价数据可以看到，闸北大宁板块6月二手房均价为3.6万元/平方米，环比上月上涨1.05%，同比去年同期上涨5.31%。宝山大场6月二手房均价为2.5万元/平米，环比上月上涨1.89%，同比去年同期上涨4.29%。

　　由此可见，两幅地块的楼板价均已逼近甚至超越周边二手房价格。

　　地稀为贵置房趁早

　　今年1至5月，上海土地市场经营性用地出让面积共352.4万平方米，较2014年同期下降56.24%，北京、广州、深圳1至5月土地成交面积同比亦大幅下降52%、61%和84%。而根据上海全年住宅用地供应计划，2015年全市住宅用地(含保障性住房用地、商品住宅用地)供应量为400万-600万平方米，即使按最大量600万平方米计算，6-12月也只剩下不到300万平方米。

　　整体供应量的减少和房企补仓的需求，在一定程度上刺激了开发商高价拿地的意愿。尤其是一些优质地块，更是“兵家必争之地”。不久前，闸北区上海火车站北广场以北地块确定即将进入挂牌出让程序，预计在7月正式出让，起始总价58.7亿元，是近年来少见的中心城区大体量地块。该地块在2012年曾有过一次预申请，以47.46亿元的起始总价荣膺“准地王”，但后来却终止出让。此番重新入市，预计又将是土地市场上的热点。

　　从安居客房价数据来看，地王效应对房价的推涨是显而易见的，其周边房屋的价格只是涨多涨少的问题。而土地供应的减少，也意味着今后市场上的房屋供应会减少，尤其是优质的房屋供应更加稀缺。对于有意在这些区域置业的购房者来说，应在地王效应还没有完全扩散之际，果断出手购得自己心目中的“适居之地”。待地王项目正式入市，周边的房价还会进一步被推高。